小規模マンションは管理会社から契約更改を断られる？

公開日：2014/10/23 最終更新日：2014/11/28

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総戸数50戸以下の小規模マンションは、管理組合の運営の仕方によっては大規模マンションには出来ないような資産価値を高めるマンション運営をすることが可能です。

小規模であるために、区分所有者間のコミュニケーションの醸成や、管理会社との良好な関係が築きやすいからです。しかし、小規模であるがゆえの資金力の弱さという問題を抱えるマンションも少なくありません。

管理会社から契約更改を断られる？

以前、不動産系の雑誌を読んでおりますと「管理会社にとって小規模マンションは利益率が大規模に比べると各段に少ない為、契約更改を断られたり、値上げを要求されるケースが多い」と書かれている文面を拝読した事があります。

少し乱暴な記事ですが、規模の小さい管理会社さんですと人手の問題でそうせざるを得ないこともあるようです。また、総戸数が少ないということ以上に深刻な問題が存在します。

大規模マンションでは、スケールコストが違いますので1マンションに1～2人のフロントマンが業務に当たり、様々な問題を解決して参りますが、小規模の場合はコスト的に1人のフロントマンが3～5棟のマンション管理組合業務につくのが一般的です。

小規模ならではのコミニュティ力で管理組合内で居住者間トラブルを解決したり、大きな問題に発展する前に対処できれば問題ないのですが・・・

一部の「モンスター居住者」の為に、通常業務の時間を大幅に削られるようなクレームや、入居者間での不毛なトラブルの繰り返しなど、管理会社フロントに多大な負担をかける区分所有者がいる場合は要注意です。

複数のマンションを受け持つ管理会社フロントにとって、他の管理組合に対応する時間を特定の区分所有者の為に削られてしまうような事があっては、他の管理組合に迷惑がかかりますし、契約更改を断る、もしくは管理費を上げるというケースになる場合もあります。

ただでさえ、区分所有者が少ない上に分譲賃貸を行う区分所有者が増えた結果、管理組合への参加数が少なくなり管理組合が機能しなくなったり、共用部の維持管理に必要以上の経費がかかるという問題が起きました。

こういった問題を解決するべく、残された区分所有者が必要以上に理事会を開き、フロントマンに通常業務に支障が出るほど時間を奪う場合も同様です。分譲賃貸の問題については次回に詳しくご紹介させていただきます。

こういった背景により、管理費削減の必要に迫られるマンションは近年、マンション管理士による「管理費削減の無料見積もり」などといった魅惑的な文言で、場合によっては必要なサービスまで削り落とした管理費削減をしてしまい、後で後悔するというケースが増えてきております。

以前に「管理費」については詳しくご説明をさせていただいておりますが、管理費とはマンションの維持運営に関わる費用になります。

エレベーター保守管理費や消防点検、管理人さんの雇用費や共用部の光熱費など毎月一定額の支出しかございません。基本的に管理費が値上がりする時期は、消費税が上がるなど社会情勢的に必然的にコストが上がる時期と同じです。

機械メンテナンスなどをメーカーから独立系へ、場合によっては不要なものを排除するなど見直しをすることにより管理費を抑えることは出来るかと思いますが、住む人が違うからこそ様々な特色があるマンションです。居住者によって必要とするサービスや要望はマンションごとに違います。

管理費削減のファーストステップは区分所有者の皆様での話し合いからはじまります。風通しの良いコミュニケーション力がより良いマンションライフを手に入れることに繋がります。

ライター：マンションナビ美
不動産系会社勤務を経てフリーで活躍。自身も分譲マンションのオーナーとして、大規模修繕や、理事会役員を経験する。実体験からマンション業界を分かりやすく解説する。