管理規約をモメずに変更するテクニック

前回、「管理規約を知ればトラブル知らず」で規約の内容などをご紹介してまいりました。管理規約の変更は管理組合が正常に運営されていれば、区分所有者の意見を汲み取った規約に変更、改変されており、住みやすいマンションライフを過ごせる事になります。

それがマンションの資産価値を上げることにも繋がりますので、「規約が改定されている＝良いマンション」という事にも繋がります。

規約の改定が必要な場合

マンションの築年にもよりますが、国の法律の改正があったのに、規約が旧法のままという場合があります。

区分所有法の変更は昭和58年、平成7年、平成12年、平成14年にされており、標準管理規約の改正は平成9年、平成16年、平成23年にありましたので、以降に管理規約の変更が無い場合はトラブルになる前に変更をしておく必要があるでしょう。

トラブルにならない管理規約の変更の仕方

マンションの維持管理の柱となる管理規約を変更する場合は理事会や時には専門委員会を設置して検討するというのが一般的ですが、そのルールを区分所有者全員に理解、内容を浸透させるためにも、アンケートをとって意見を伺ったり、説明会や臨時総会などを通じて、管理規約を理解してもらう事がポイントです。

トラブルにならない使用細則の変更の仕方

「管理規約」がマンションの維持管理であるのに対し、「使用細則」は駐輪場や駐車場などの共用施設の利用方法など、日常生活に密接に関わってくるルールです。

マンションで発生する一般的なトラブルの大半は、この使用細則違反に関するものですので、1人でも多くの居住者の意見を聴取するようにしましょう。

区分所有者だけでなく、実際に生活している賃貸人も参加していただき、アンケートや委員会、説明会を開催し、ルールの周知をすることにより、使いやすくトラブルが少ない使用細則を作成する事ができるでしょう。

気をつけるべきポイントとして、個人への制約が伴ってくる場合は、充分に検討する必要があります。

具体的には1階居住者の専用庭の近くに自動販売機や外部貸し駐車場を設置する、早朝や深夜に出掛ける入居者がいるのに早朝及び深夜のゴミ出しを禁止するなど、

特定の方に不利となるルールを作成する場合は、不利益をこうむる当事者と妥協案を話し合うなど、マンション住民が快適に過ごせるルールを作成する配慮が必要でしょう。

既存の規約確認を怠らずに

特に中途入居の方などに気をつけていただきたいのがリフォームに関する規約です。

築年数が経過したマンション（昭和50年代）をリフォームを念頭に置き購入されたのですが、工程表や部材資料を渡した段階で「規約でフローリング禁止になっているから」とリフォームの変更をせまられたのだそうです。

このマンションは騒音トラブルを避ける為に床材はカーペットや畳などの吸音性があるものの使用しか認めておられなかったそうで、音が響くフローリングを禁止する規約が設定されていました。

この方の場合、ハウスダストアレルギーがある為、どうしてもフローリングにしたい旨を管理組合に陳情し、防音効果のあるフローリングを使用することを確約、階下の方にも事情を説明しフローリングでのリフォームを許可されたのだそうです。

リフォーム後に階下の方へ音漏れがないかなど細かな気配りのおかげで、トラブルにならずに済んだのだそうですが、最初に規約を読んでいれば、これほどのストレスを抱える事も無かったでしょう。

また別の方の場合、大規模修繕時の旧排水管取替え工事が予定されている事を知らずリフォーム入居され、数ヵ月後に壁紙を剥がされてしまったという事例もあります。

仲介業者に確認をしましょう

最近の不動産広告の中には「ペット飼育OK！」などといった物件案内もありますが、ペットOKマンションの場合はペット規約がありますので、必ず内容を確認するようにしましょう。

ある方の場合、ペットOKという事で購入したマンションに大型犬を連れて入居したら、ペット規約では中型犬までOKという記載があり、規約違反という事でトラブルになったという事例があります。

中古マンションを購入される方は、仲介業者に管理規約や使用細則のコピーを見せてもらうなど、事前に規約内容を確認することでトラブルを避ける事が出来るでしょう。

ライター：マンションナビ美
不動産系会社勤務を経てフリーで活躍。自身も分譲マンションのオーナーとして、大規模修繕や、理事会役員を経験する。実体験からマンション業界を分かりやすく解説する。